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| 공동명의 1주택 종부세 특례는 신청 가능 여부보다 먼저 실세액이 줄어드는지 비교하는 것이 중요합니다. |
부부 공동명의로 집 한 채를 보유하고 있다면 2026년에도 공동명의 1주택자 종부세 특례를 선택할 수 있습니다. 다만 특례를 신청한다고 무조건 종부세가 줄어드는 것은 아닙니다.
특례를 적용하면 1세대 1주택자로 보아 12억 원 기본공제와 연령·보유기간 세액공제를 받을 수 있지만, 특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 9억 원씩 기본공제를 적용받습니다. 따라서 신청 전에는 아래 5가지를 순서대로 비교해야 합니다.
1. 6월 1일 기준으로 특례 대상인지 확인
첫 번째로 볼 것은 현재의 가족 상황이 아니라 종부세 과세기준일인 2026년 6월 1일 현재 상태입니다.
기본적으로 거주자인 부부가 주택 한 채를 공동으로 소유하고 있고, 다른 세대원이 별도의 주택을 소유하지 않아야 공동명의 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.
다만 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 별도의 주택 수 산정 제외 특례가 적용될 수 있으므로 해당 주택이 있다면 국세청 안내와 홈택스 모의계산에서 적용 요건을 따로 확인해야 합니다.
- 부부가 해당 주택을 공동 소유하고 있을 것
- 부부 모두 세법상 거주자일 것
- 세대원 중 부부 외 다른 사람이 주택을 소유하지 않을 것
- 2026년 6월 1일 현재 요건을 충족할 것
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| 특례 대상 여부는 신청하는 9월이 아니라 과세기준일인 6월 1일 현재 상황을 기준으로 판단합니다. |
다른 집의 '부속토지'도 확인해야 합니다
집을 한 채만 갖고 있다고 생각하더라도 다른 주택의 부속토지 지분이 있다면 별도로 확인할 필요가 있습니다. 시행령에는 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유하고 있는 경우 특례 적용에서 제외되는 규정이 있습니다.
따라서 과거 상속이나 증여 등으로 받은 토지 지분이 있다면 단순히 “우리는 집이 한 채다”라고 판단하지 말고 등기 내용을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
공동명의 1주택 특례는 단순히 부부 명의의 아파트가 한 채인지 여부만 보는 제도가 아닙니다. 6월 1일 현재 세대원의 주택 보유 상황과 일부 주택 부속토지까지 함께 확인해야 합니다.
2. 각자 과세와 특례 중 어느 쪽이 유리한지 비교
가장 많이 오해하는 부분입니다. 특례를 받을 수 있다고 해서 특례를 신청하는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다.
| 구분 | 특례 적용 | 특례 미적용 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부가 합의한 1명 | 부부 각각 |
| 기본공제 | 12억 원 | 각각 9억 원 |
| 연령 공제 | 가능 | 불가 |
| 보유기간 공제 | 가능 | 불가 |
| 세액공제 한도 | 연령+보유기간 합계 최대 80% | 해당 없음 |
공시가격 18억 원, 50:50 공동명의라면?
예를 들어 부부가 공시가격 18억 원짜리 주택을 정확히 절반씩 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다.
특례를 신청하지 않으면 각각의 주택 지분가액은 9억 원입니다. 부부 각각 9억 원의 기본공제를 적용하므로 주택 지분만 놓고 보면 두 사람 모두 기본공제 범위 안에 들어갑니다.
반면 공동명의 1주택 특례를 적용하면 주택 전체 공시가격 18억 원에서 1세대 1주택 기본공제 12억 원을 빼게 됩니다.
2026년 주택분 종부세 공정시장가액비율 60%를 적용하면 단순 과세표준 계산은 다음과 같습니다.
이 사례에서는 연령·보유기간 세액공제가 크지 않다면 굳이 특례를 신청할 이유가 적습니다. 최종 세액은 공제할 재산세액 등 추가 계산이 들어가므로 위 금액 자체가 최종 납부세액은 아니지만, 왜 특례가 무조건 절세가 아닌지 이해하는 데 유용한 예입니다.
공동명의면 무조건 '18억 공제'라고 생각하면 안 됩니다
특례 미적용 시 흔히 “부부 공동명의는 9억 원씩 총 18억 원을 공제받는다”고 표현하지만, 지분율이 다르면 이야기가 달라집니다.
예를 들어 공시가격 18억 원 주택을 70:30으로 보유한다면 지분가액은 각각 12억 6천만 원과 5억 4천만 원입니다. 지분이 적은 배우자가 사용하지 못한 기본공제 잔액을 지분이 많은 배우자에게 넘길 수 있는 구조는 아닙니다.
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| 주택 공시가격뿐 아니라 부부의 지분율과 세액공제 가능 여부까지 함께 비교해야 합니다. |
3. 누구를 납세의무자로 선택할지 확인
2026년에는 중요한 변화가 있습니다. 공동명의 1주택 특례를 신청할 때 주택 지분이 더 많은 사람으로 납세의무자를 정해야 하는 것이 아니라, 지분율과 관계없이 부부가 합의한 사람을 선택할 수 있습니다.
특례를 적용한 경우 연령 및 보유기간 세액공제는 선택한 공동명의 1주택자의 연령과 보유기간을 기준으로 계산합니다. 따라서 부부의 나이 또는 주택 취득 시기가 다르다면 누구를 납세의무자로 선택하느냐가 실제 종부세에 영향을 줄 수 있습니다.
| 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 연령 | 만 60세 이상~65세 미만 | 20% |
| 연령 | 만 65세 이상~70세 미만 | 30% |
| 연령 | 만 70세 이상 | 40% |
| 보유기간 | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 보유기간 | 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 보유기간 | 15년 이상 | 50% |
연령별 공제와 보유기간별 공제는 함께 적용할 수 있지만 합계 공제 한도는 최대 80%입니다.
예를 들어 한 배우자가 만 70세 이상이고 보유기간도 15년 이상이라면 각각 40%와 50% 요건에 해당합니다. 단순 합계는 90%지만 실제 적용 한도는 80%입니다.
부부의 연령이나 취득 시기가 다르다면 지분율만 보고 납세의무자를 결정하지 말고, 두 사람을 각각 납세의무자로 가정해 모의계산해 보는 편이 좋습니다.
4. 신청기간과 제출서류 확인
2026년 공동명의 1주택자 종부세 특례 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
홈택스를 이용해 신청하거나 관할 세무서에 서면으로 신청할 수 있습니다. 서면 신청 시 사용하는 서식은 종합부동산세 공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서이며 혼인관계증명서를 첨부해야 합니다.
- 신청기간: 2026년 9월 16일~9월 30일
- 전자신청: 홈택스 종합부동산세 관련 신청 메뉴
- 서면신청: 관할 세무서
- 서식: 공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서
- 첨부서류: 혼인관계증명서
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| 2026년 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며 홈택스 또는 서면으로 신청할 수 있습니다. |
지난해 신청했다면 다시 신청해야 할까?
이미 공동명의 1주택자 특례를 신청했고 신청 내용에 변동이 없다면 다음 해부터는 매년 새로 신청할 필요가 없습니다.
반대로 다음과 같은 내용이 바뀌었다면 변경신청 여부를 확인해야 합니다.
- 해당 주택의 소유자가 변경된 경우
- 부부의 주택 지분율이 변경된 경우
- 납세의무자로 지정할 사람을 변경하려는 경우
- 공동명의 1주택 특례 적용을 취소하려는 경우
5. 신청 전 모의계산으로 최종 확인
대상 요건을 충족했다면 마지막 단계는 바로 신청하는 것이 아니라 특례 적용과 미적용 세액을 각각 계산해 보는 것입니다.
국세청도 2026년 안내에서 부부 공동명의 1주택 특례가 오히려 불리할 수 있으므로 홈택스 또는 손택스 종부세 모의세액계산을 이용해 유불리를 확인한 후 신청하도록 안내하고 있습니다.
비교할 때는 실제 매매가격이 아니라 2026년 종부세 계산에 적용되는 공시가격을 기준으로 해야 합니다.
특히 공시가격이 비교적 낮고 부부 지분이 50:50에 가까우며 연령·보유기간 세액공제가 크지 않은 경우에는 각각 9억 원 기본공제를 받는 방식이 더 유리할 수 있습니다.
반대로 장기보유자이거나 고령자 세액공제율이 높다면 12억 원 기본공제만 보고 판단해서는 안 됩니다. 최대 80%까지 가능한 세액공제로 인해 특례 적용 쪽으로 결과가 뒤집힐 수 있으므로 최종 세액 비교가 필요합니다.
자주 헷갈리는 질문
공동명의 지분이 50:50이 아니어도 신청할 수 있나요?
가능합니다. 2026년부터는 공동명의 지분율과 관계없이 부부가 합의하여 공동 소유자 중 한 사람을 납세의무자로 정할 수 있습니다.
공시가격이 18억 원을 넘으면 특례를 신청하는 것이 유리한가요?
공시가격만으로 판단할 수 없습니다. 지분율, 연령, 보유기간에 따라 결과가 달라집니다. 특히 50:50 공동명의라면 특례 미적용 시 각각 9억 원씩 공제되는 효과가 있기 때문에 모의계산이 필요합니다.
지난해 특례를 신청했는데 올해 아무것도 하지 않아도 되나요?
주택 소유자, 지분율, 납세의무자 등 기존 신청 내용에 변동이 없다면 별도로 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다. 반대로 내용이 바뀌었거나 특례를 취소하려면 변경신청을 확인해야 합니다.
결론: 신청 가능 여부보다 '신청했을 때 얼마가 되는지'가 중요
2026년 공동명의 1주택 종부세 특례에서 가장 중요한 것은 특례 대상인지 여부만 확인하고 바로 신청하지 않는 것입니다.
6월 1일 현재 대상 여부 → 지분별 9억 원 공제와 특례 12억 원 공제 비교 → 납세의무자 선택 → 연령·보유기간 세액공제 확인 → 홈택스 모의계산 순서로 판단하면 실수를 줄일 수 있습니다.
특히 2026년부터 납세의무자를 지분율과 관계없이 선택할 수 있게 된 만큼, 부부의 연령이나 보유기간이 다르다면 두 사람을 각각 선택한 경우까지 비교해 본 뒤 9월 30일 전에 신청하는 것이 좋습니다.
※ 이 글은 2026년 9월 국세청 안내 및 2026년 시행 종합부동산세법·시행령을 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 세액은 공시가격, 지분율, 재산세 공제, 보유기간 및 개별 소유관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.